高层住宅,几十年后真会变成「贫民窟」吗?

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高层住宅,真会变成「贫民窟」吗?
 
有一个很有意思的观点,是关于高层住宅的:
高层住宅的价值会越来越低,以后就是市中心的贫民窟
嗯…虽然我不认同,但这个观点好像还蛮盛行的…
你们怎么看?
这个问题大家争论来争论去,最后得到的却往往是“以后的事谁还管”、“留给下一代”,
这种模糊的、说了跟没说一样的结论。
那我们就来好好掰扯掰扯。
1.
认为“高层住宅会变成贫民窟”的理由,无非就是:拆不起、拆不动。
有这样的顾虑很正常。
开发商与其耗费人力物力跟老房子里的人计较拆迁补偿款,不如干脆去新区拿地,
—— 现在旧改、拆迁有多难,大家多少也能感受到。
事实上,现在的状况还真是这样。
像深圳,南山、福田已经很久没有新地块出让了,
是因为真的没有地啊。
上一次轰轰烈烈的大土拍,拍的都是光明、龙岗、坪山这种郊区的地。
—— 由原来的市中心逐步向外扩大,是城市发展的趋势。
为了带动新区域的发展,许多城市还会把市政府往新区迁,
慢慢引导城市扩张的方向。
如此一来,不管现在建成的小区有多么好,总有被抛弃的一天;
如果不能拆迁,就只好等着废弃咯…
从这个角度看,对高层住宅的担心不无道理。
2.
但仔细一想,这个理由其实是很站不住脚的。
错就错在,把短期现象当作了长期规律。
按照“发展新区 - 废弃老区”的理论,城市会变成什么样呢?
最先发展起来的部分,也就是老城区,逐渐被废弃,城市在旁边的新区发展;
十几年或者几十年后,新区逐渐老化,变成下一个的“老城区”,
然后再找一个区域,把它发展成新的“新区”;
如此往复…
最终结果就是,地球上布满了一个又一个废弃的城市!
但事实显然并不是这样的。
被废弃的,往往都是乡村、小城镇,或是产业单一的城市,
—— 这些城市本身就没有房地产,不在我们的讨论范围内。
还是那句话,
在我们这一代人的有生之年,一定会见证核心城市面积不断扩大的过程,
因为我们正处在城市化、大城市化的历史进程中;
但这个过程并不会永远持续下去。
在这有限的发展时间里,想让市中心发生位移,是非常难的事。
—— 随着城市生长到一定阶段,社会协作和利益阶层也会逐渐形成、固化,轻易不能撼动。
比如,深圳的中心是福田和南山,各自的金融业和互联网产业已经规模效应,
区域内聚集了大量有钱和有话语权的人,能量巨大。
除非社会发生大变革,其他区域才有可能“换个赛道超车”。
在这之前,城市的每一步扩大,都是在不断加强市中心的「中心地位」罢了。
具体到房价上,
后海20多年前的小区,房价依旧站在价格顶端,是郊区新房所不能比的。
高层住宅,真会变成「贫民窟」吗?
(二手房挂牌价)
 
当然啦,同地段同配套不同楼龄的房子,楼龄低的整体要比楼龄高的贵,
这是符合规律的。
因为房屋会折旧,折旧就会贬值。
房屋价值 = 地段、配套(80%) + 小区环境、房屋质量(20%)
折旧影响的,差不多就是后面那20%吧。
3.
即使房屋折旧造成房价下跌,也一定是在合理的范围之内,
因为低价会重新开始吸引人口回流,从而让价格再涨回来。
试想以下情景:
A:位于郊区,周围工厂多,无地铁、公立学校分校、生活配套只有还没开业的底商,
房子卖3万块钱一平,新房;
B:位于市中心老城区,周围企业总部多,双地铁、公立学位、5公里内有医院和商场,
房子3.5万一平,楼龄10年。
你会选哪一个?果断B啊!
郊区新房的涨幅往往会高于市中心老破小,这不假,
因为郊区房产会经历一个“配套由不完善到完善”的过程。
配套不完善,价格低;配套完善,价格高。
赚的就是这个价差。
注意,前提是,买入价格要低。
配套还没完善起来,房价就跟市中心相当了,我傻啊为什么不直接买市中心?
—— 我们说“主城区的价值回归”,大致就这么个意思。
4.
总结一下:
 
在人口大量减少,空置房大量增加的城市,
人们会向居住条件较好的小区聚集,而一部分陈旧失修的老住宅楼被废弃,确实会出现“贫民窟”的形态。
但这跟房子是“高层住宅”还是“独栋别墅”没关系,真正的原因是人口流失。
而在人口流入多、住房紧缺的大城市,
市中心不会衰败,市中心的“老破高层”自然也不会衰败,更不会变成贫民窟。
 
房子当然会有折旧,但升值的部分能够覆盖这部分折旧,
所以房产整体上是保值、增值的。
—— 在价值这方面,高层住宅没有任何问题。
如果有问题,那也一定是你选择的城市、地段有问题,
不要甩锅给高层住宅。
5.
至于,房子到了使用年限该怎么办,—— 虽然这不是我们需要该操心的事,但也不妨一说。
拆除旧楼房,技术上没有多大障碍,主要难在跟业主们的拆迁调解上。
而之所以难调节,根源无非就是因为部分业主还有争取更多补偿的砝码罢了。
那想一想啊,
真等到房子成危房、不能住人的时候,
要么房子塌了啥都没有,要么接受政府的拆迁补偿款,二选一,
你们猜,人们会怎么选?
ps,
 
以上讨论只限于两三代人和平稳定的发展周期,
时间维度上升到几百年上千年,就没什么意义了…
沧海桑田,世事变幻,且看那首都,不也是换了好几个?
虎头财商

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