一个「完美」的买房方案

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所属分类:金融江湖
一个「完美」的买房方案

1.

你们的,最近很焦虑。

她想在深圳买房,但钱不够。

十三姨几年的积蓄,外加好运加持,手里大概攒了50万。

你们知道的,她年前,一把就赚了12万。

再加上男朋友的积蓄,两个人在深圳能勉强上车一个三四百万的小二房。

但是呢,

两个人之前在买房上,比较傻白甜,没做长远规划。

她的男朋友,前年在老家泉州晋江特别豪气地买了个137平的四房,总价140万。

 

还奢侈地买了一个车位,首付5万,贷款5年。

于是,首期款给了47万+,把手里的钱都花没了

 

房贷(只贷了20年)+车贷,月供还要8000+。

 

现在,他俩想在深圳买房,就很麻烦了。

 

2.

 

首先,老家的房子没有涨幅。

 

并且还没有交房,没下房产证,想卖并不容易。

 

但两个人,又等不起。

 

因为老家的房子不涨,深圳的房价可是蹭蹭涨得飞快。

 

特别是四百万左右的刚需盘,在深圳抢手到不行。

 

年前,二爷才陪朋友买的415万的小两房,现在同小区最低报价都要480万。

 

他们也可以暂时不卖老家的房子,找亲友或想其他办法再借个60万。

这样,也能勉强买一个350万的小两房。

 

十三姨名下无房无贷,可以首付三成,105万,贷款245万。

 

按目前的房贷利率5.05%算,月供是13227块。

 

注:深圳目前首套房利率=5年期LPR+0.3%,这个月LPR为4.75%。

 

一个「完美」的买房方案

但是呢,这个月供13227块+老家房子月供8000+,一个月要还21227块。

 

两个人不太负担得起。

 

即便节衣缩食硬撑两三年,把老家房子卖了,还了亲友的借款,月供压力会小一些。

 

他俩也还得面临一个问题:过个五年,有了孩子,想换一套大一些的房子,就算二套房,首付至少5成。

按深圳现在房价上涨的速度,想换房还是很麻烦。

 

3.

 

这么看,简直无解。

但好在二爷发挥聪明的头脑,又想出了一个法子。

那就是全款买,然后再用把钱贷出来。

 

第一步,直接借300万,把350万的房子全款买下来。

 

这300万,能找亲朋好友借的,就找他们借。

 

不够的部分,深圳也有担保公司提供垫资服务。

 

但是成本会高一些,一天约为0.1%*借款额度的成本。

 

如果借款30天,也要几万块的成本。

 

第二步,房子过户后,把房子抵押出去申请

 

这个贷款一般可以申请到总房价的6-7成。

 

贷款下来,就可以把担保公司的垫资款先还了。

 

借亲朋好友的钱,等卖出老家的房子,再还。

 

假设贷款额为6.5成,350万的房子,贷款230万,选择六年期先息后本,

按5%的利率算,每月还款额为9600块。

 

加上老家的房贷8000+,也就是一个月还款17600块。

 

比按揭贷款,每月还款压力会少3000多块。

 

现阶段,两个人勉力可以承担。

 

等过两年,老家房子的房产证下来,再卖出,就可以还上亲友的借款。

 

每月的月供也就降为9600块,对两个人来说,就会轻松很多。

并且,选这种方式,还有几个额外的好处:

一是目前的抵押经营贷,利率很低。

二爷打听了一圈,大多银行可以做到4%-5%之间。

并且很多都支持先息后本,前几年月供压力还可以再低一些。

 

二是全款买房,议价空间会更大。

 

可以跟房东狠狠砍价。另外,还可以把成交价写低(不低于国土局过户指导价即可)降低交易税费。

 

也可以自己垫资避开。

 

这几部分叠加,首期款省个大几万块,不是问题。

关键是,这个方法不占用贷款名额。

十三姨只要把房子卖掉,她名下还是无房无贷,她依然有首付首贷的资格。

五六年后,凭借两个人的攒钱速度+这套房的升值,

他俩只需要首付3成,就可以换一个更大的房子。

怎么样,是不是很完美?

在老家买了房,在深圳还想上车的人,都可以借鉴。

虎头财商

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