港股IPO简析第68期:易居(中国)企业控股 (02048.HK)

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易居(中国)企业控股有限公司 (02048.HK)

港股IPO简析第68期:易居(中国)企业控股 (02048.HK)

公司简介:

易居(中国)自2000年成立,根据戴德梁行报告,是中国领先的房地产交易服务提供商。於2017年产生的一手房代理服务收入最多(二三线方式火爆,万人排队抽奖),房地产交易数据及土地数据所覆盖的城市数量最多,且截至2017年12月31日以门店数量计房地产经纪网络位居第二(第1是搜房?)。

集团主要提供一手房代理服务、房地产数据及咨询服务以及房地产经纪网络服务。服务对象涵盖房地产价值链中的各个范畴,包括房地产开发商、买家和经纪公司及其他行业参与者。

2016年1月,集团推出「房友」品牌房地产经纪网络服务,以整合中国中小型房地产经纪公司。为吸引中小型房地产经纪公司成为房友品牌门店,集团开创了一种轻资产的「S2B2C」业务模式,向中小型经纪公司提供综合服务。该等中小型经纪公司主要提供二手房经纪服务。

截至2018年3月31日,集团於1,068个一手房代理服务项目中拥有总建筑面积为2.272亿平方米的已订约储备物业,其中1.248亿平方米乃与最大客户恒大所订约。(公司曾在恒大资金紧张时期雪中送炭,换取和和恒大的长期合作机会

财务分析:

根据招股书披露的数据,公司主要收入来源于一手房代理服务(8成),所以可以简单的将公司理解成卖房的(开发商盖房,代理商卖房),其他业务体量太小,可暂且忽视。而公司一手房代理服务收入也主要来源于二三线城市,这个也符合现在的形势,一线城市本身在售新房就不多,而二三线热火朝天。公司一手房代理服务收入主要来自头部TOP25的房地产企业,在房地产行业逐步整合的大趋势下,未来公司营收有一定保障。房产再调控,房子还是个硬需求,而且未来几十整体市场停滞但巨头份额会越来越大,公司一定程度上受益。

而公司上市前股权结构(下图)也说明了,头部客户基本能保持稳定合作关系。

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根据财报披露的数据,公司近三年营收增长速度一般,2017年和2018年一季度已经放缓至15%。

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公司2017年合并净利润为9亿港币,但归属公司股东利润仅为4.14亿港币,并且归属利润同比2016年下降不少。不过按照非 IFRS(国际财务报告准则)指标来计算的话,公司2017年利润为8.25亿港币,且连续三年增长,符合增长率大于50%。这个狮山没有去深究,不过既然公司单列出来了,可能标准的国际财报准则不能真实反映公司业绩吧。目前公司各项财务指标都不错,毛利净利双增。

招股资料:

先说说公司黑历史,来看看万恶的资本主义的玩法,公司2007年在纽交所上市,上市价格13.8美元,市值10.6亿美元,而2016年又以6.8美元(9.87亿美元)的价格被控股股东和财团私有化。年初碧桂园入股后,估值提升至100亿港币,目前以210-250亿港元(26-32亿美元)的市值进行IPO,本次计划募资50多亿港币。公司本次招股价14.38-17.68港元,假设以8.25亿港币作为公司2017年净利润,推算本次招股估值区间为:25-30倍,市净率3倍左右,作为轻资产类型的公司,这个估值并不算离谱。

本次基石投资者锁定国际配售近半股份,基石阵容强大,阿里巴巴、华侨城等四大基石。不过比较减分的是,主要保荐人中国国际金融,保荐业绩略差。

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