抵押经营贷实现二套房贷款利率4.7%

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所属分类:房地产投研
二套房,贷款利率4.7%
之前给大家介绍过抵押经营贷
用这种方式,可以解决买房首付比例过高的问题。
刚好有个读者用这种方式在深圳上了车,
我们可以借他的例子,来看一下具体的操作流程。
1.
本部分内容由读者@zhou提供——
我去年上半年在深圳上车,房子总价458万。
因为在其他城市已经有过房贷,在深圳买需要五成首付,
而我只有180万的预算,钱不够,于是用上了抵押经营贷。
具体操作和花费明细,如下:
 
一、用父母的名义注册了一个公司,花费2000元,养3个月;
 
二、凑全款买房
深圳有专门的担保公司提供垫资服务,但利息比较高,每天千一(0.1%)。
 
于是,自己先想办法借了点钱:
 
找朋友借了60万短期周转,自己又办了3个信用贷共计90万,
其中信用贷平均年化6.5%,一个月利息4875元。
然后,找担保公司提供150万的垫资,每日成本1500。
 
全款凑齐以后,签合同过户。
这个过程中,我以全款作为筹码把赎楼谈给了卖家,省下了一笔5万左右的赎楼费。
另外,因为是全款买房,成交价得以做低到320万,
避开了豪宅税(当时还没取消),只需契税和个税,为:320万*2%=68000元
 
三、申请抵押
拿到房产证后,向银行申请抵押经营贷。
 
这里需要提醒一下,
因为银行审批过程中容易出现意外,补交材料会很耗时间,
而耽搁的每一天,都是1500元的垫资成本...
所以,为了缩短正式审批的时间,最好提前联系银行提交审批材料,中间有问题可以随时补交。
 
我就是从签买卖合同后开始提交材料,正式审批时,备好的材料补上房产证,一周就下了批贷函。
 
最终放款290万,—— 差不多相当于房价的6.5成,年息4.7%,三年期先息后本。
从垫资到结束,只花了40天,总成本共为:
贷款服务费:290万*1%=29000元
垫资费:1500*1*40=60000元
信用贷利息:4875*2=9750元
注册公司:2000元
共计100750元。
 
四、还钱
我用抵押出来的290万,还清了垫资的150万、朋友的60万、和80万信用贷,
还剩一笔年息5%的信用贷10万,利息每月417元。
以上流程处理完之后,我只需每月按时还款即可,
月还款金额为:
经营贷利息:(290万*4.7%)/12=11358元
信用贷利息:(10万*5%)/12=417元
代账费:200元
共计11975元。
 
2.
以上,是@zhou在深圳通过抵押贷买房的经历。
 
按照抵押贷的流程走下来,相当于,
以首期款189.5万、月供(前三年)11975元买下了这套房。
注:首期款=首付(458万-290万=168万)+抵押贷总成本100750元+中介费45800元+税费68000元≈189.5万
而如果按照正常的抵押贷款,五成首付229万,所需的首期款和月供为:
抵押经营贷实现二套房贷款利率4.7%
 
按照180万的预算,首期款有90多万的缺口。
假设这90万同样用年化6%、先息后本的信用贷补足,则每月利息为:
(90万*6%)/12=4500元。
 
再加上按揭贷款的月供,前3年每月还款为12283+4500=16783元。
由此可得,两种方式的首期款和月供如下:
抵押经营贷实现二套房贷款利率4.7%
3.
相比而言,
抵押贷虽然过程比较复杂,但也有一些优点:
 
首先,相较于普遍上浮(加点)的二套房贷,经营贷的利率更低,
比如在本文的案例中,只有4.7%。
而正常的二套按揭贷款利率为5.39%。
 
其次,全款买房在过户时可以适当做低,能省下不少税费;
 
还可以作为谈价筹码,多砍一点价。
比如@zhou,仅这两项,就少花了30万,
完全覆盖并超过了办理抵押贷的成本。
另外,如果是短期持有(3年左右),抵押贷的还款压力也更轻:
前三年每月还款只需11975元,比按揭贷款少将近5000元。
三年后将房子卖出,还清抵押贷本金和信用贷本金共300万即可。
 
—— 如果觉得3年涨幅不够理想,抵押贷可以重新审批,继续贷3年。

4.

以上,是抵押经营贷一个比较完整的操作流程,以及和正常按揭贷款的对比,

它适用于没有了首房首贷,却又想低首付买房的人群。

如果赶上金融环境宽松的时候(比如最近),抵押贷利率甚至可以低过首套房的房贷利率。
另外,抵押经营贷算是银行比较常规的贷款产品,基本上大一点的城市都有,
但具体能贷出多少钱,利率什么水平,就十分考验房子价值了...
虎头财商

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