你的房贷要变了:存量房贷建议选择挂钩LPR利率

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所属分类:房地产投研
你的房贷要变了...
一.
 
最近上海天气阴晴不定的,周末不小心发烧了,在家挂了两天水
 
马上过年了,老铁们也别要什么美丽动人了,保重好身体才最重要。。
 
上周五央行出了个大消息,宣布对所有存量房贷利率要“重新定价”,计划在2020年3月-8月,完成与LPR利率的挂钩。
 
想必很多小伙伴都听说了,有朋友希望我大白话解读一下,今天就来唠唠这件事,毕竟后台有不少百万级的“负豪”呢😂
 
……
 
其实今年10月,央行就已经对10月8日以后的新增房贷利率做了改革,以后都跟着LPR走:
 
1)首套房利率下限=LPR;二套房/商住房利率下限=LPR+60个基点;
 
2)因城施策:各省市要根据自身情况,确定一个“加点”的下限;浮动比例只能加,不能减。
 
LPR是一个贷款利率,每个月20号会公布一次,每月一调整,之前详细讲过,老铁们可翻看这篇文章:
 
但,对于旧的房贷,央妈一直没表态,继续按照合同约定的来,作为过渡。
 
直到周五的30号文,给出了明确回复,从2020年3月1日起,老版房贷也要纳入LPR体系。
 
两个重点总结下:
 
1)旧版房贷有两条路选择,要么继续与固定利率挂钩(最新5年以上贷款基础利率是4.9%),要么选择与LPR挂钩(最新是4.8%),但只选一次,选好了,未来几十年都不能变。
 
2)如果选择挂钩LPR,原先贷款有上下浮点的,计算与2019年12月LPR的差值(可以为负),之后在合同剩余期限内执行固定差值不变。
 
二.
 
第一条容易理解,就是做个选择题,是按固定利率还,还是LPR利率还,目前是LPR略低一些。
 
第二条,我来举个例子。
 
比如我一个朋友今年初无锡买了套房,贷款利率在基准利率4.9之上,上浮20%,年利率为5.88%。
 
它和12月LPR的差值为5.88-4.8=1.08%。
 
那么,2020年3月1日后,他的这笔房贷要切换成新版,调整后的房贷利率=最新LPR+1.08%
 
大家应该看懂了吧?
 
也就是说,无论以后LPR怎么变,他要支付的房贷利率都是LPR+1.08%。
 
同理,如果买房时利率打折了,比如在4.9%的基础上打了个九折,4.41%。
 
它和12月LPR的差值为4.41-4.8=-0.39%。
 
那以后的房贷利率就是LPR-0.39%。
 
三.
 
总的来看,以后大家的房贷利率,将不再是一个固定数字,每年都要进行调整,以前上浮的变成固定加点,以前折扣的变成固定降点。
 
我个人还是建议有房贷的朋友选择和LPR挂钩,因为LPR是银行间利率。我们的GDP增速在往下走了,相应的,利率水平也必须跟着降。
 
房贷压力有望随着时间的推移逐渐减轻,对于贷款利率打折的朋友,利好效应更明显。
 
如果以后经济进一步放缓,我们的贷款利率可能也会跟欧美一样,降到2-3%的水平,甚至过个10几年,达到0利率也不是没可能。
 
如果你选了固定利率,可能还会亏一大笔钱。
 
至于房价,我觉得影响不大。
 
这次政策针对的是存量房贷,而不是新增贷款,况且贷款利率加点的方向不变,足以看出央行现在并不鼓励买房。
 
目前也就上海等几个城市,还有折扣利率,其他城市上浮10%,20%的都有,说明金融的口子仍在收紧。
 
啥时候我们看到普遍实行折扣利率或者平价利率了,那才真的说明上头有放松的意思。
 
只要金融不放开,全国楼市再想回到普涨的局面,概率真的不大。
 
况且,买房的关键是首付而不是按揭,光就按揭来说,每个月省下的几十块甚至几百,起不了啥大作用。
 
所以我还是那句话,刚需买,其他的谨慎点吧。房住不炒,想办法多赚点钱才是王道。
 
从资产配置方面,在买房收益不断下行的情况下,除了做好自身的老本行外,想要打败通胀,还是要好好磨练自己的投资能力。
 
低利率甚至负利率,大概率是未来10年的新常态。
 
银行储蓄理财产品的收益率估计会一跌再跌,靠这一类收益为生的人群可能会遇到收不敷支的窘境。
 
虎头财商

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