奥园瀚德棠悦府一期:短小,但不太精悍

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所属分类:房地产投研

没有人能随随便便成功,个人如此,企业亦然。

上午,茶毕,我照例翻看手机回复老铁们的微信留言,帮老铁们排忧解难(免费,有主动给红包的另算,真累),与一位老粉丝热火朝天地聊了起来。

 

首先这是一位美女,美到可以当置业顾问的那种。其次,她在开发商担任财务,刷一次卡刷掉你半辈子积蓄的那种。

 

她在一个岗位干了七八年,时至今日她还是非常热爱自己的岗位。她跟我说,她特别喜欢跟客户聊天,不同于有些财务人员,每天绷个尼姑脸,全世界欠她钱一样。

 

平时,她温柔地刷掉客户的房款后,还会主动跟客户聊上几句。比如「老板你真有眼光,买到了我们最好的户型」、「您真是太幸运了,我们这期的房子真的难买」等等。她让客户在花钱后感受到了增值服务,让客户忐忑焦虑的心情得到些许平静。

 

平日里,她也喜欢聊楼市话题,所以才成为了我的粉丝。今天阳光的她跟我透露了想转销售的想法,也想挑战一下高薪。我很支持她,因为她太爱自己的企业了,也太爱地产这个行业了。我相信她会成为一名优秀的地产销售,祝她成功!

 

每一个成功企业的背后,总有如她这般努力阳光的人在默默付出,企业这艘大船才会乘风破浪一路向前。

 

反过来,近年来一些开发商每况愈下,你去看看他们的人事变动,甚至可用分崩离析来形容。比如……算了,怕得罪人。

 

我想说的是,今天她有点感动到我,更坚定了我服务老铁们的决心。虽然现在开始接一些商业广告,但老驴的屁股永远会坐在购房者这一边,说到做到!

 

 

江南万达旁的旧改项目
 

每一座城市在蜕变成大都市的进程里,不断地涌现新生事物。

 

城市扩张而衍生的新区,就像恋爱里的新欢,让人心跳加速。而老城区则更像旧爱,虽然平淡但更有人情味。

 

前天,我那篇南铁的文,老南宁们那是极度捧场。短短2个小时100条留言就爆满。今天,咱们溜到大江南,看看断货已久的亭洪路板块。

 

这个板块自江南万达、振宁星光广场、荣耀江南等项目清盘后,就没有新项目接上。前段时间新盘轨道御水元筑一出现就拨动不少买房人的心。

 

今天我们要探的也是一个新项目——奥园瀚德棠悦府。

 

这又是一个旧改项目。早在去年项目进行前期拆迁时,就在围挡广告上透露要建高层住宅的信息,撩拨关注这个板块的人。

 

资料显示,奥园瀚德棠悦府占地约230亩。今年7月26日,项目一期16.2亩地块正式出让。南宁奥园瀚林置业有限公司以总价约1.44亿元摘得,地块楼面价3349元/平。

 

奥园瀚德棠悦府一期:短小,但不太精悍

 地块位置示意图

但凡有一丢丢了解这个板块的老铁们都知道,傍上江南万达这个好邻居,是奥园瀚德棠悦府的最大优势。

 

项目一期西面是江南万达华府,北面是荣耀江南,东面是尧头岭小区,南面是南塘住宅区。

 

驴哥现场踩盘发现,通过项目西侧的福园街往北200米就是福建路。这条路东西向分别连接凌铁大桥和五一路,可快速通达西乡塘、兴宁、青秀等城区。项目南接尧头岭路东段(未通车),由此向西约400米可达亭洪路,待通车后向东走约400米可上江南大道。

奥园瀚德棠悦府一期:短小,但不太精悍

 ▲凌铁大桥

另外,项目一期地铁口也不远。从地块所在的尧头岭路和福园街交汇处,走到地铁2号线福建园站与亭洪路站,距离大概是600-700米。步行需要10分钟左右。

 

奥园瀚德棠悦府一期:短小,但不太精悍

 ▲地铁2号线福建园站D站口

成熟的亭洪路板块,大型商业除了江南万达广场,还有梦之岛百货、北京华联超市、淡村商贸城等,都在项目周边1公里范围内。

 

奥园瀚德棠悦府一期东面大概750米就是邕江。目前东侧分布着7层以下低矮旧社区,项目东向的15层以上的高层住宅,预计还能远眺邕江。

 

奥园瀚德棠悦府一期:短小,但不太精悍

 ▲地块东侧多低矮旧社区

看到这里,可能有些老铁会问,驴哥吹了这么多好话,这篇难不成是商业评论?

 

你们想多了。这个项目周边虽然交通、商业配套都很完善,但美中不足的是缺乏优质教育资源。目前这个板块仅有南宁市文骅幼儿园、占地45亩规模48班的南宁市文骅小学(建设中)、福建路小学等。

 

奥园瀚德棠悦府一期:短小,但不太精悍

 ▲南宁市文骅幼儿园

另外,它也无法摆脱老城区都存在的弊端:周边老社区众多,城市界面看起来不如新区高大上;常住人口多,车流量大,道路拥挤等,加上后期还有约200亩要拆迁重建,这期间产生的噪音和粉尘都会一定程度影响居住舒适度。

 

 

奥园瀚德棠悦府一期:短小,但不太精悍

一期16亩,规划心有余力不足

 

目前,奥园瀚德棠悦府营销中心尚未开放。不过,项目一期的规划信息,你驴哥已经打探到了。

 

这个项目一期占地16.2亩,规划有2栋高层住宅和1栋70年产权住宅性质公寓,一共是500户。

 

这3栋楼扎在仅有的16.2亩地上,呈一字型分布。其中1号楼在地块的西侧,为东西朝向双单元设计,每个单元规划有4户。这栋楼有27层,共208户。70-95平的户型共104套,95-110平户型26套,110-125平户型78套。

 

2号楼在地块中间,楼栋为南北朝向,双单元。两个单元分别是3户和4户布局。这栋楼一共有26层,175户。65-70平户型25套,95-110平户型125套。110-125平户型25套。

 

3号楼同为南北朝向,独栋独单元,共16层,117户,小户型占比较大。29-65平户型有87套,70-95平户型30套。

 

奥园瀚德棠悦府一期:短小,但不太精悍

由于项目一期地块占地较小,还要配建一所3层托老所,所以园林能发挥的空间很有限。什么台地园林、九重景观、泳池之类的,估计只能在脑海里想一想了。

 

另外,小地块带来的短板还有楼间距很窄。其中,东西朝向的1号楼,南侧户型主采光面与2号楼的楼间距大约只有17米。这个单元部分户型的视野会比较压抑。

 

奥园瀚德棠悦府一期:短小,但不太精悍

 ▲项目效果图

2、3号楼为南北朝向,北侧约70米有高层住宅,南侧为项目2、3期地块,暂未开发,在尚未建起高层之前,还能有比较开阔的视野效果。

 

了解这个项目信息的时候,我还发现一个它的车位比有点尴尬。

 

现在大多新建商品房项目的车位比多在1:1以上,但这个项目车位比只有1:0.78。也就是一期住宅共500户,但机动车位仅有392个。如果你买来自住而又没买到车位,那就扎心了。

 

 

奥园瀚德棠悦府一期:短小,但不太精悍

鱼和熊掌难兼得

 

奥园瀚德棠悦府,从案名不难看出这是奥园集团与瀚德集团联合操刀的项目。

 

奥园集团2016年进入南宁,先后接手了原瀚林地产的几个项目。后来瀚林地产因故退出市场,奥园后面的项目大多是跟瀚德集团合作。奥园目前在南宁已开发有8盘。

 

瀚德集团是本土房企,相继开发建设有瀚林山水源、瀚林御景、瀚林新城、瀚林学府、瀚林锦城、瀚林熙水台等项目。

 

盘点瀚德跟奥园在南宁开发的众多项目,不难发现这两家公司最擅长的都不是专研产品。他们拿到的大多都是成熟地段的旧改地,但很少有惊艳的产品。

占据江南这么好的地段,预计奥园瀚德棠悦府定价不会太便宜。

 

距离项目不远的新盘轨道御水元筑,毛坯备案价1.1万-1.3万元/平。项目西侧一路之隔的江南万达华府,二手房主力价在1.3万-1.5万元/平。
 
驴哥听到的小道消息是,奥园瀚德对一期产品的预期价格大概在1.4万元/平。按照亭洪路板块目前的房价,能否申请到这么高的备案价不好说。如果备案价低于预期,不排除开发商通过其他途径溢价,预计届时这个项目买入门槛不会很低。

 

总体来说,奥园瀚德棠悦府一期的优势和短板都比较明显,下面再给老铁们捋一捋:

 

1、双地铁口+江南万达的配套,以后住在这地方不管是出行还是购物休闲都较为便利。若是优先考虑交通、商业配套,可以考虑此盘。

 

2、正所谓巧妇难为无米之炊。项目一期地块较小,规划设计上会有诸多限制,若看中居住舒适度的老铁,可以另做考虑。

 

3、项目一期1号楼为东西朝向,通风效果不如南北朝向的楼栋。部分户型还会受西晒影响。另外,项目有132套回迁安置房全部划分在1号楼,介意者慎入。

 

俗话说鱼和熊掌不可兼得,奥园瀚德棠悦府一期正是如此。生于好地段却受限于小身材。

 

整个项目还有约200亩待开发,或许后期的产品会让奥园和瀚德有更多发挥空间。但旧改项目涉及的拆迁等问题,奥园瀚德棠悦府二三期产品啥时候能上市,难说。

 

虎头财商

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