几个月后,房价只有一条路可走

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所属分类:房地产投研
最近有亲戚在到处看房,准备在一个二线城市买房。几年前,最好的地段2万多,现在翻一倍都买不到。
 
贵一点倒没什么,作为刚需,不可能因为贵了而不买。就像包子价格涨到了2元多,你不还是在买吗?怕的是,买在了顶点。
 
买在顶点,你不仅会多花很多钱,如果是贷款买房的,那么将来还会产生意想不到的风险。
 
贷款买房的原理,就是你把价值100万元的房子抵押给银行,然后银行按一定的比例借给你钱。但是如果后来房子的市场价大幅缩水了,那么你必须增加抵押物,或者提前还贷。银行认的,永远是贷款与抵押物价值的比例。
 
比如,当房子的市场价跌到80万元的时候,银行是绝对不会放过你的。再跌,就要跌到它的肉了。盈亏是你的事,银行永远不可能充当陪葬的角色。
 
目前的经济形势,实难乐观。今年7-9月,GDP增长仅为6%。而猪肉价格还在大涨,导致央行利用降息工具刺激经济面临两难选择。如果降息,会进一步推升全社会物价。
 
当然,并不是说因此中国就不可能降息了。而是说,目前局面会导致刺激难以用全力,刺激难以及时跟上。
 
目前央行的做法是直接向银行投放货币。直白地讲,就是多印钱。上周投放了5600亿,是今年1月中旬以来的最高值。今年1月中旬高,是因为临近春节。而现在高,是因为要保经济增长。
 
经济增速是企业发展状况的写照。增速掉下来,就意味着企业效益掉下来,进而导致很多人失业。
 
因此目前GDP掉下来,反过来就说明大家手里的钱都很紧张。
 
钱紧张了,买房的人还会积极吗?傻子才会现在炒房,即使是刚需,现在也将面临极大的压力。他们必须考虑自己未来的收入还能否维持目前的水平。
 
房贷政策会放松,以刺激经济吗?
 
今非昔比,目前绝无可能。“房住不炒”是写进了19大报告的,这意味着从19大召开起的5年,这条政策是不会变的。19大是201710月下旬开的。
 
数据显示,目前超过60%的房贷资金,其实都给了炒房者。房子绝对不能变成一个空炒的游戏。
 
要知道,房子并不是刺激和挽救经济的必然选择,全世界都没有这样的规律。
 
最近,全国的烂尾楼盘越来越多了。因为开发商资金链断了。
 
最近,一些购房者因为降价在“维权”。名气比较大的是天津的融创项目。荒唐至极,维权的依据何在?要是东西的价格都能只涨不跌,那世界上还会有穷人吗?做生意也太简单了吧?
 
虽然央行的水已经溢到了各家商业银行,但是并没有溢到开发商手里。今年以来,对房地产开发商的放款被全面收紧。以前还能从信托公司弄到钱,现在也收紧了。
 
按照这种局面,房地产业年关难过。潜在的购房者,同样年关难过。
 
大家只看到2015年以来房价又疯狂上涨,但是危机也随之产生。
 
过去,很多专家在分析中国货币供应量的时候都谈到了外汇储备。因为大量出口带来大量美元,央行必须印出等量的人民币发给企业。虽然这些企业挣到的是美元,但是最终都要换成人民币才能使用的,而美元最终都进了央行。
 
因为这些美元是多出来的,所以央行接收这些美元的时候,不能用存量人民币兑换,而是要印新的人民币出来。
 
可是,从2015年开始,局面发生了根本性改变。短短4年多时间,我们的外汇储备少了整整1万亿美元。为什么少了?很多资金都跑出去了。
 
目前中国有3万亿美元外汇储备,但是我们还有2万亿美元外债,剩下的1万亿美元净值中还有7000亿美元是外商投资,所以真正剩下的外储,目前只有3000亿美元。只有这3000亿美元是我们自己的财富;那7000亿美元是随时可以离开的,不是我们的钱。
 
当经济增速下滑且外汇储备吃紧的时候,你知道会发生什么?
 
会发生恶性通货膨胀,比如委内瑞拉。
 
如何在这件事情发生之前化解它呢?唯有发展实体经济,设法稳定并增加外汇储备。
 
发展房地产,能挣外汇吗?
 
最近,上海的二手房房东们都在主动降价。在市中心区域,原来市价7.3万元的房子,有房东降到了6.3万元;原来总价1000万元的房子,有房东降到了900万元。
 
这并不是个案。因为按照所谓市价,永远卖不掉。而在经济大幅滑坡的时候,尤其是年底,缺钱的人会越来越多。
 
一手房的价格,掌握在开发商手里,掌握在少数人手里,很容易产生价格垄断;而二手房的价格,掌握在无数房东的手里,他们无法串通,无法价格垄断。
 
二手房东从观望到抢着跑路,中间只差一个预期。
 
房东们毕竟不是专业搞经济的,在今年上半年,他们绝对不会预期到目前的情况。而如果今年年底的数据继续下滑,他们的心理防线就崩溃了。
 
如果从更加宏观的角度,房地产还存在一个大周期的规律,这个周期是20年。现在正处于周期的拐点。
 
总是有刚需的读者问我现在能不能买。前几年,各地的情况不一样。但现在,面对宏观经济大环境,各地的预期终将归于一致。
 
我个人觉得,即使是刚需,也可以稍微等一等。等久了,你等不了。如果能等很久,那就不叫刚需了。
 
PS:现在投资商铺的人,心得有多大啊。商铺的盈利方式只有一种:靠出租。你觉得现在是出租的好时机吗?二手商铺是很难卖掉的,因为税费会非常非常高。
虎头财商

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