中国12年楼市简史:2008-2019

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所属分类:房地产投研
房子成为国民信仰,大概始于2015年的牛市。打那时起,买房保值、货币贬值逐渐深入人心。
2015-2018这4年,80后正值当打之年,第一批90后也开始成为社会人。
 
去一线还是去二线?赶快买还是再等等?选择的代价慢慢显现:
· 2015-2017:很多一线「漂一族」望房兴叹,错过此轮便是诀别。
· 2016-2018:去二线安家立业的人因为房子迅速完成资产积累,一举赚出多年工资。
· 2017-2018:三四线城市乃至县城通过「涨价去库存」实现了全国范围的房地产觉醒。
至此,房子正式成为老百姓的「关键性资产」。很多时候它是焦虑本身,又是缓解焦虑最有效的手段。
买车,是居民部门最大的消费项目上车,是居民部门最大的投资行为
本文将梳理中国楼市2008-2019年的发展历程,以及隐含其中的3轮宽松周期+3轮调控周期。
以史为鉴,可知兴替。
 
尤其是在当下这种政策不断加码的至暗时刻,希望能帮大家厘清思路,止住不合理的买房惯性
... ...
开始前先介绍下房地产调控手段。调控是中性词汇,很多人一看到调控就联想到房价要跌,其实不然。
调控手段既可以是打压,也可以是刺激。
以下是房地产调控手段不完全汇总,能想到的我都列进去了:
中国12年楼市简史:2008-2019
表格中的词汇会在下文频繁出现。
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2008.9-2009.12 宽松
2008年美国次贷危机波及全球。我们正式确立以4万亿为首的宽松政策:
  • 4次降准+5次降息
  • 首套房利率打7折
  • 最低2成首付
  • 普宅契税下调至1%
  • 印花税、增值税优惠
  • 支持房企融资
 
政策于2008年四季度推出,2009年显现,金三银四行情启动后房价一路上涨,体感极为强烈。
 
2009年底,看不下去了,「国四条」出台开始遏制房地产,宽松周期宣告结束。
 
2010.1-2011.7 紧缩
 
因为政策传导的滞后性,房价在这期间仍然保持惯性上涨,尤其是二三线城市也迎来了牛市。
 
期间出台的紧缩性调控手段包括:
  • 国十一条
  • 新国四条
  • 多次加准加息
  • 定调二三线城市严格限购
2011.8-2013.1 宽松
因为欧债危机,加上国内GDP增速破8,调控手段谨慎放松。但谈不上刺激,力度也是小打小闹,比如3次降准+2次降息。
 
同样因为政策传导有滞后性,楼市反馈不大,以震荡为主。
所以别一看到降准降息的新闻就喊房价要起飞了好吗?
 
2013.2-2014.3 紧缩
到了2013年,又是开春行情启动,一线城市领涨,二三线城市跟随。随后紧缩性调控开始:
楼市骤然降温,房价明显下跌。
 
2014.4-2016.9 宽松
 
2014年中国GDP处于破7边缘,加上通缩压力,刺激政策在这期间陆续出台:
  • 6次降准+6次降息
  • 限购限贷放松
  • 首套房利率打7折
  • 公积金贷首套2成首付
  • 商贷首套2.5成首付
  • 税收放款
  • 支持房企融资
2014年很多城市陆续放松限购,货币政策同步全面宽松。
股票迎来短暂而疯狂的大牛市,楼市也开始止跌。
2015年股票从牛市变成过山车。
著名的还清贷款算首套政策开始见效,加上一系列宽松政策,依赖置换行情的一线楼市彻底引爆。行情一直延续到2016年的「930新政」出台。
一轮恐怖的紧缩周期悄然拉开帷幕。
2016.9至今 紧缩
依然地,政策具有滞后性。
2017年开春,一线楼市经历最后的疯狂,随后因政策加码而熄火,交易量骤降。
但楼市开始分化,二三线城市迎来继2011年之后的又一轮牛市,热门二线城市纷纷上涨,有了赚钱效应后又开始自我增强。
三四线城市由于「棚改」刺激也在大涨。如前文所说,这一轮全国范围内的房地产大牛市让房子彻底成为国民信仰。
轮动上涨直到2019年才彻底熄火。
表格里的打压性调控政策,能用的招全用了
限购、限贷、限售、限价、认房又认贷+首套二套首付比例上调彻底锁死一线楼市、贷款利率大比例上浮等等...
房住不炒深入人心。
... ...
每一轮宽松周期的刺激政策我列得很详细,就是想告诉你们别再预测房价涨跌了。真想让它涨,信号特别明显,不需要猜。

再重复一次已经快说吐了的几个建议:

一线城市难得下跌,房贷利率上浮比例10%左右可以接受,对首套刚需来说是很难得的上车窗口期;

长期看二线城市大有可为。但目前已经完成一轮上涨,加上房贷利率上浮比例很大,普遍超过15%,所以建议再等等。

不涨不可怕,等就完了。但上浮比例要会贯穿整个贷款周期,月供方面的不划算才是真压力。

三四线等低线城市,我建议解决卖出自住房以外的所有多余房产。趁着二线城市难得的落户窗口期,搞定户口,持币观望,择机上车。为了下一代,置换成二线砖头,搬!

小两口的刚需、刚改、娃娃的上学,爹妈的养老,对于普通家庭来说,用来住的房子就是人生的基本盘。

杜绝冲动,独立思考,理性判断,严肃对待,人生要选对。

虎头财商

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