逆势下五象南五盘大战,谁主沉浮?

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所属分类:房地产投研
百个小白脸也抵不过一个周杰伦。
许久不发新歌的周董今日出了新歌《说好不哭》,刷遍了驴哥的朋友圈。
 
以文艺自诩的老驴当然要第一时间检验这歌儿的成色。
 
嗯,不错,绝对原版的周氏情歌,那种第一遍听了不知所以,第二遍听了仿佛在调儿,第三遍听了开始跟着哼哼,多年后再听或许会流泪的歌。
蹭热度到此为止。今天见了一位退隐地产媒体圈两年多的挚友,让我想到了周董《稻香》里的一句歌词:「追不到的梦想换个梦不就得了」。
这位兄弟从业的时间比我还早,当年认识的开发商比我还多,在地产圈里也曾是呼风唤雨。
两年前在分销横行的年代,整个媒体的生态都不好,生意难做,再加上平台逐渐弱势,兄弟没有挣扎,直接不干了。退出这个浮躁至极的地产媒体圈。
在所有人的视野里消失了大半年,当他再出现在兄弟们的视野里时,气色更好了,原来卤蛋一样的光头也长出了头发,成为南宁知名连锁餐饮店的老板。
是的,人家摇身一变干餐饮了,还不小心干大了。看到他舒展的眉宇,悠哉悠哉喝茶的样子,当兄弟的知道他现在过的还不错。
 
讲这个故事是告诉老铁们,买房别那么轴,发现KFS牛X的过分的时候,换一个不就得了。
 
要记住,钱在你手上!也劝那些在一线挣扎的KFS朋友们,要命的地方别呆,当你跳出来的时候回头看,一切都不值得,没有什么比身体重要。
 

逆势下五象南五盘大战,谁主沉浮?

自贸区光环加身的五象南

 

广西自贸试验区上个月官宣。一夜之间,五象仿佛又多镀上了一层金。房价略低的五象南板块,成为很多投资佬心中一颗冉冉升起的新星。

在这里,驴哥想多说几句:五象南的范围是什么?

「五象南」,其实是地产业内抛出的概念,政府官方并没有真正意义上的定义 。

五象新区板块中,以南宁绕城高速为界限,往南便是五象南,具体界定可以参考政府规划的中国——东盟国际物流基地。

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中国—东盟国际物流基地规划图

 

北至南宁绕城高速,西、南至英岭路,东至庆华路,这一带就是目前五象新区最南端的区域,也是大家口中常说的「五象南」。

除了中国—东盟国际物流基地这一头衔,五象南还规划南宁综合保税区、中新物流园。

这三个大规划让五象南有了更丰富的功能,比如保税仓储、物流运输、产品交易、对外商贸。

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▲规划图

事实上,五象南一带的定位就是南宁重点打造的产城融合发展新区域。按照规划,这里被大量产业园、物流园、汽车园承包,尤其是综合保税区。

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▲目前不少企业进驻南宁综合保税区

不过老铁们可别误会,五象南并不是被物流和技术产业全覆盖。

 

整个片区虽然以发展物流为主,但也强调居住功能,官方的说法是「配套齐全、功能完善的宜居区域」。

 

为了让板块更适合人居住,目前就规划有不少生活配套,比如在建的前海人寿医院,规划中的地铁3号线延长线、7所小学、5所中学,以及邻里中心等商业配套。

 

 

逆势下五象南五盘大战,谁主沉浮?

投资佬为啥中意五象南?

 

摊开南宁地图,你会发现,五象南的地理位置确实够偏够远。活在规划中的五象南,有啥资本能令投资佬们蠢蠢欲动?

 

其实看上五象南,无非就三点。

 

第一,价格。目前五象南在售楼盘主力价1.1万-1.3万/平,和龙岗并列五象价格洼地。

 

第二,预期。主城外扩,南宁向南发展是大势。大家对城市边缘区域的明天充满希望。入驻的楼盘基本都超百亩,甚至上千亩,体量都不小。五象南迟早会形成大片的居住区,只是时间长短的问题。

 

第三,自贸区加持。官宣的广西自贸试验区,五象南囊括其中,加强了投资佬们的信心。

 

逆势下五象南五盘大战,谁主沉浮?▲南宁自贸试验区范围示意图

写到这里,老驴必须要提醒一下。自贸区落户利好,的确让部分五象南楼盘借势飞了一下,近半个月到访、成交明显增加。

 

但,市场下行压力加大,已有楼盘开始跳水。这个时候还搞外收、捆绑车位的楼盘,老驴建议谨慎入手。

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条件都差不多的5盘令人纠结

 

价格低、预期好、自贸区加持仅仅这些就已经让不少老铁心动,但仅凭这些也并没有让老铁们闭着眼睛就买买买。

 

放眼五象南,除了仅剩少量公寓在售的龙光玖珑郡鲜少在考虑范围里,老铁们依旧苦苦周旋在荣和五象学府、彰泰郡、万科星都荟、建工城、印象愉景湾这5盘之中。

 

为啥?

 

这5个盘的共同点还真是不要太多。除了印象愉景湾,其他4个楼盘相互为邻。

 

如果只看地段和配套,其实都半斤八两。如果看品牌实力,他们要么是国企,要么是地头蛇,要么是一线,也不好相提并论。

 

所以老驴真心理解各位老铁的纠结。

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▲五象南5盘大致区位图

 

但有些细节还是需要聊聊。

 

比如价格。

 

目前五象南在售楼盘主力价1.1万-1.3万/平,其中万科星都荟、建工城、印象愉景湾不捆绑车位、无外收,价格在1万-1.2万/平,而印象愉景湾还有少量9字头房源,入手门槛最低。

 

相比之下,荣和五象学府和彰泰郡都捆绑车位,且都有外收,在5个楼盘中,门槛比较高。荣和五象学府主力价1.2万~1.3万,外收13~20万左右,且户型越大,外收越高。而彰泰郡加上2000~4000/平的外收后,单价已经达到1.2万~1..6万/平。

 

逆势下五象南五盘大战,谁主沉浮?

▲荣和五象学府

 

再说产品。

 

5个楼盘的容积率都在3.0~4之间,基本都自带幼儿园和小学,自带露天泳池只有彰泰郡,有室内泳池的是荣和五象学府。

 

体量最大、楼栋最多、最挤的是1200亩的建工城,项目自身学校、商业配套丰富齐全。

 

逆势下五象南五盘大战,谁主沉浮?

▲建工城

231亩的万科星都荟是一个产城综合体,位于中新物流园内,除了幼儿园,还有公寓和商业。

 

5个盘都偏刚需,但户型设计都有小有大,就不一一分析了。不过荣和、彰泰的户型赠送面积比较大,最大也有20平。

 

至于配套,规划中的地铁3号线延长线途径五象南,但目前还没有最终敲定,所以如果现在就断定地铁线路经过谁家门口,还为时过早。

 

逆势下五象南五盘大战,谁主沉浮?

▲地铁3号线延长线规划未定,途径平乐大道或者海晖路。

 

5个盘基本都自带学校和商业,相隔不远的位置意味着将来几个楼盘的业主很有可能去周边同一家商场逛gai,家里的小孩就读于旁边同一所学校。不过从位置来看,目前荣和五象学府和建工城周边学校比较多。

 

最后简单看看5个盘各自不一样的筹码。

 

荣和五象学府

优势:自带幼儿园、室内泳池,邻规划小学用地和南宁一中五象校区。

不足:主力价1.2万~1.3万/平,外收13~20万左右,捆绑车位销售,门槛高。

 

万科星都荟

优势:产城综合体,自身配套幼儿园、商业体,邻近在建的金良路小学和华威路小学。

不足:当前的地铁规划3号线延长线有两种走线可能,一种按原计划走平乐大道,另一种走海晖路。无论走哪一条路线都与万科星都荟有距离,直线距离在960-1800米左右。

彰泰郡

优势:自带露天泳池、业主食堂等小区配套,高拓展户型。

不足:加外收后,单价1.2万~1.6万/平,捆绑车位销售,门槛高。

 

建工城

优势:占地1200亩,自带3所幼儿园、2所小学和20万㎡商业体量。

不足:容积率4.0,楼盘分布密集,居住舒适度不算高,且开发周期长。

 

印象愉景湾

优势:单价在5个盘中最低,目前还有少量9字头;自带幼儿园,旁边有规划湖。

不足:5个盘里,离五象核心区最远。

 

好了,知道各位都等着老驴我心里的想法,马上给你们答卷。

 

我认为:

如果你想买地铁盘,那你的选择可以是:建工城>荣和五象学府>彰泰郡>印象愉景湾>万科星都荟;(参考地铁3号线延长线海晖路线路远近排序)

如果冲着学校去买房,那你可以这样选择:荣和五象学府>建工城>万科星都荟>彰泰郡>印象愉景湾;

如果你是预算有限的刚需,那老驴告诉你入手门槛:印象愉景湾>建工城>万科星都荟>荣和五象学府>彰泰郡。

当然,如果你纯属想买一套房投资,那你就可以选又近地铁、学校又多、又在平乐大道沿线的楼盘。

 

就暗示到这里吧。

另外,我有单篇写过万科星都荟和建工城,想了解更详细单盘信息的老铁,可自行点击蓝字回顾:

 

 

 

04

写在最后

买房这件事儿,没轮到自己,谁都是吃瓜看热闹。可当真轮到自己,很多人都是千万般纠结,特别是碰上楼盘条件都差不多的时候。

 

老驴作为过来人,自然也是深有体会。

但萝卜青菜,向来各有所爱。我做出的排序相当于点了一个灯,要选择哪条路,各位还要结合自己的实际情况来自行决策。驴哥这可不卖后悔药。

买到中意的房比啥都强,祝各位老铁好运!

虎头财商

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